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8月楼市“入秋”:土地交易量价齐跌 房企“抢收”不力

立秋已过,楼市微凉。

8月是上市房企公布中期业绩的时段,得益于“小阳春”行情以及6月的冲刺,大中型房企普遍拿到一份好看的中报。但喧嚣过后,市场继续转头向下。

上海易居研究院发布的数据显示,今年8月,百强房企权益口径业绩较7月微降1.7%,略低于1-7月均值。其中,TOP30房企中,有11家单月业绩环比下降。进入今年下半年,百强房企的销售规模已连续两个月出现下滑。

对比往年,市场在7月和8月出现降温并不显得意外。在年中的节点过后,市场的短暂下行往往被视为“季节性调整”或“技术性调整”。

但今年的市场下滑,还有一个重要的背景,即调控继续施压,融资渠道大幅收紧。7月30日召开的中央政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,更使得每逢经济下行时期便刺激房地产的预期被打破。受此影响,开发商在投资和拿地中变得谨慎而迟疑。8月,热点城市土地市场首次出现“量价齐跌”的局面。

目前来看,低迷预期很难在短时间内反转。近期,不少房企宣布收缩拿地计划,而在销售策略上,则倾向于快进快出的“抢收式”打法。但这种策略能否真正奏效,目前仍需观察。

土地交易“量价齐跌”

上海易居研究院发布报告显示,2019年8月,40个典型城市土地成交建筑面积4383.2万平方米,环比下降16.9%,为今年3月以来首次下降;40个城市土地成交均价为5259.5元/平方米,环比下跌1.8%,为今年2月以来首次下跌。

8月,三类城市的土地交易面积均出现下降。其中,一线城市环比下降4成,二线城市下降17.1%,三线城市下降5.7%。

土地出让金方面,8月40城市土地出让收入为1933.7亿元,环比下降30.3%,同比下降11.2%。尽管如此,前8月仍有三个城市的土地出让金规模超过千亿,分别是北京(1802.7亿)、南京(1071.4亿)、杭州(1047.1亿)。

诸葛找房发布的另一组数据,也显示出土地市场已趋于平淡。该机构指出,8月主要地级城市的土地溢价率已从4月的25%降至不足10%;流拍率则达到6.07%,连续三个月上升。

住宅市场方面,上海易居研究院监测的13个城市中,8月单月的二手房成交量环比下降8.5%,二手房市场进一步降温,成交量仍处于今年5月以来的下行通道中。

分析人士指出,8月市场的降温,虽然有一定的季节因素,但政策调控的作用更为明显。

从今年5月底开始,多家房企被列入暂停公开市场发债业务名单,监管部门收紧部分房企公开市场融资,包括债券及ABS产品。同时,住建部针对“地王”现象点名部分开发商。7月初,部分信托公司接到银保监会的指导,收紧房地产信托业务。国家发改委也于此后要求,房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

7月30日召开的中央政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。此后,央行就房地产占用信贷资源,消费贷、银行理财等资金违规进入房地产市场等问题进一步探讨解决方案。

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