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返乡置业降温 44城成交量同比下降14%

返乡置业降温的消息从春节前就已传出。

  1月25日,58同城、安居客发布《2019返乡置业调查报告》显示,52.7%的“漂一族”有返乡置业意向,而2018年的这一数据为58.7%。返乡置业人群占比出现下降。

  近期,各机构陆续发布春节期间楼市数据印证了这一趋势。

  最新数据显示,1月28日至2月10日春节两周里,克而瑞研究中心监测的百城新开盘项目去化率仅17.1%;重点监测44城成交量同比下降14%,其中二线城市小幅下降4%,三四线城市同比跌幅达23%。中国指数研究院跟踪数据也显示,2019年春节期间(2月4-10日),中指重点检测17城成交面积环比下降92.2%,其中二三线代表城市成交面积同比下降均在95%左右。

  克而瑞广州区域首席分析师肖文晓向时代周报记者指出,今年返乡置业降温的原因,一是近两年来,三四线城市接棒一二线城市,陆续迎来一波量价齐升的爆发性行情,很多需求已被提前消化;二是本轮楼市调控带来市场下行,从去年下半年开始已经比较明显地传递到三四线城市,导致三四线城市楼市降温,量价两方面都开始放缓脚步,购房者出现观望心理。

  冷热不均

  受区域发展、各地经济水平等因素影响,我国住房存在一定程度“人”、“居”分离的结构性差异状态。每年春节,在外工作人群返乡带来一定的安居置业需求,形成了“返乡置业”这一极具中国特色的过年现象。

  克而瑞研究中心统计数据显示,2018年1-2月,受返乡置业推动,三四线城市成交维持强势:2月大型房企及主要布局一二线的房企业绩降幅明显,但区域型房企及多布局三四线城市的房企表现突出,环比持平甚至有所上升。

  但好势头并未延续到今年。从上述全国数据来看,今年春节市场成交、房企业绩普遍下降。根据中指院提供的300余名分析师回乡实地调研数据,2019年春节期间,各线城市到访量下滑幅度均较大。二线城市中,较为优质的城市仅可达到日均十组的到访量,其余大多数城市日均到访量维持在三四组;在三四线城市,日均五组左右的到访量已经算是“表现突出”。具体从城市来看,二线城市中杭州成交量下滑64%,西安下滑54%;三四线城市中,晋江下滑73%,韶关下滑72%。

  亦有例外。时代周报记者从西南某地级市一个楼盘获悉,该楼盘2019年1月30日入市,推出300余套面积在100平方米以上的三房项目,截至2月13日记者问询时,已销售200套左右,去化达六七成。当地地产中介告诉时代周报记者:“本地新房项目销售情况比较好,多数楼盘一经推出便仅余少数楼层、朝向等并非太好的单元。”

  克而瑞上述研究也显示,春节期间,不乏有城市成交量逆势上升且上升幅度较大。比如二线城市中的兰州和合肥,春节两周的成交量分别环比上涨275%和432%;三四线城市中的丽水和中山,则分别上升了158%和134%。克而瑞对此分析认为,以中山为代表的城市,由于供应下降、成交回升,带来市场热度惯性延续,所以成交量实现了正增长。这是否能够推倒返乡置业降温的判断?中国指数研究院研究副总监白彦军指出:“从全国范围来说,中国有300多个地级以下的城市,2000多个县城,肯定会有一些城市保持一个较为乐观的状态。我们要从整体来看。”

  多位专家分析表示,当前三四线楼市主要需求来源包括四个:一是本地刚需,比如当地城镇化进程带来的置业需求、婚娶置业需求;二是返乡置业推动;三是棚户区改造影响;四是高铁驱动、对周边城市吸引带来的利好等原因。

  “在这些因素中,本地刚需对当地楼市的支撑是比较稳定的,高铁驱动、对周边城市的吸引则表现了城市基本面的潜力。棚改则在去年的国家政策调整下,带来了比较大的变数。在国家提出货币化安置因地制宜、棚改资金来源以专项债为主,以及多地2019年棚改缩量等因素的影响下,可能会对某些对棚改依赖性比较大的城市,带来较大调整。”白彦军进一步分析指出。

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