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开年房企生存调查:销售低迷资金链承压 寒冬威胁未去

在负债率持续高企、负债总额日益攀升的情况下,销售低迷的房企资金链继续承压。

  2018年底货币政策稍微宽松,让大部分地产公司过了个还不错的春节。但他们仍然不能对2019年掉以轻心。

  春节后,楼市逐渐步入正轨,但房企销售不振。中原地产数据显示,截至2月13日,30家企业年内销售总计3189.4亿元,同比2018年同期的3574.76亿元,下调了11%。

  现金回笼不理想的房企,资金链依然承压。另有数据显示,2019年是房企的偿债高峰年,需偿还债务在万亿以上。

  1月至今,随着紧缩政策触底,融资环境稍有宽松,房企迎来一段“融资窗口期”,主流房企纷纷抓住机会发债融资,合计金额已超过2100亿。不过,各家公司的融资利率出现了明显分化。

  据21世纪经济报道记者调查,2018年除了万科等少数公司外,房企的回款完成情况并不乐观,加之2019年三四线市场明显回落,一二线严格受限,销售有效市场收窄,房企依然面临较大的资金压力。

  不乐观的销售

  2019年伊始,延续去年三季度以来的增速放缓,房企销售出现了全面下行。

  据克而瑞数据,1月市场成交出现了明显的环比下滑。销售TOP30房企合计操盘销售金额3988.6亿元,同比下降19.02%,权益销售金额3365.6亿元,同比下降13.40%。2月上旬的情况也没有很大改观。

  对于2019开年销售表现的低迷,华创证券分析,主要因为2018年1月和12月销售高基数效应导致的同比环比走弱;而东北证券认为,当前需求端疲软也是主要原因之一。

  长江证券报告则表示,三四线城市受棚改货币化安置放缓的影响,购买力提前透支。返乡置业退烧,叠加改善类等需求自然回落,导致房企在1月的销售额有所下滑。

  此前,春节前后楼市成交主要以三四线城市返乡置业为主。而2019年大部分三四线城市楼市开始降温,成为影响销售业绩的重要因素之一。

  中国指数研究院周报指出,春节期间(2月4日-10日),重点监测的17个城市成交面积环比下降92.2%,其中二三线代表城市的成交面积同比下滑均在95%左右。

  在整体销售低迷中,房企之间的情况亦各有不同。佳兆业集团经济研究院院长刘策表示,2019年1月份,大型龙头企业受战略调整影响,出现销售分化现象。

  “三巨头”碧桂园、恒大、万科都出现了同比30%左右的跌幅,销售降速明显。万科公告显示,今年1月的销售金额为人民币488.8亿元,同比下降了28.21%;碧桂园仅公布了权益金额,为330.7亿元,中原地产测算,碧桂园出现28.1%的同比跌幅;而恒大在1月拿下431.7亿元,同比下降达32.9%。

  而像华润置地、中海、保利等国企央企,表现突出。公告显示,华润置地实现总合同销售金额约人民币163.9亿元,按年增长46.6%;保利则实现签约金额335.91亿元,同比增长6.14%。

  相比大型房企,中型房企的表现较好。亿翰智库数据显示,阳光城、金地、中南建设、龙光地产等中小房企销售表现整体优于大型房企。

  2019年1月,阳光城实现销售金额118.1亿元,同比增长31%;金地实现签约金额106.3亿元,同比上升31.02%;中南建设则实现合同销售金额约87.0亿元,比上年同期增长34%。

  中原地产首席分析师张大伟指出,大量的中型标杆房企积极抢地,特别是从500亿冲刺1000亿、1000亿冲刺2000亿的第二梯队房企,2019年市场逐渐将出现中型房企竞争的局面。

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